12 tips voor wie investeert in vastgoed
Investeren in vastgoed is een ruim begrip en elk marktsegment heeft zijn eigen aandachtspunten. Tijdens Finance Avenue, de geldbeurs van De Tijd die zaterdag plaatsvindt, belichten vier experts alle hoeken van de vastgoedmarkt. U krijgt nu al een voorsmaak
Investeer in vastgoed! Dat is de strijdkreet die u vaak hoort als u klaagt over de lage rendementen op obligaties en de wispelturigheid van de aandelenmarkten.
Investeren in vastgoed heeft zeker een aantal troeven, maar alvorens u zich op de immobiliënmarkt stort, moet u wel weten waar u mee bezig bent en waar u precies in wil beleggen. Een tweede verblijf in het buitenland kopen is iets heel anders dan in studentenkamers investeren. En als u geld in zorgvastgoed wil stoppen, weet dan dat er grote verschillen in het aanbod bestaan.
Bart Van Opstal - Tweede verblijf aan de kust
Bart Van Opstal is notaris in Oostende en kent de immobiliënmarkt aan de kust als zijn broekzak.
'Controleer of uw appartement over een parking beschikt.'
Tip 1:
Hou bij een investering in een tweede verblijf aan de kust rekening met de beschikbaarheid van parkings en staanplaatsen. Vroeger waren parkings aan de kust alleen een probleem tijdens de vakantiemaanden. Maar intussen beginnen ook onze kuststeden met mobiliteit te worstelen en heeft het parkeerprobleem zich uitgebreid naar de weekends en dagen waarop evenementen plaatsvinden.
Tip 2:
Als u erop mikt later een meerwaarde te boeken op een investering in een kustappartement, kiest u het best voor een zo recent mogelijke constructie. Recente bouwprojecten beantwoorden aan alle moderne normen voor bijvoorbeeld de elektrische keuring en de ventilatie. We zien de markt uit elkaar vallen in twee helften: oudere appartementen waarvan de prijzen blijven dalen en nieuwe waarvan de prijzen stijgen.
Tip 3:
Het kan interessant zijn een oude flat, die vaak groter is dan een nieuwe, te kopen en te renoveren. Dan moet u wel bereid zijn bij de renovatie de handen uit de mouwen te steken. Ook moet u zich vooraf goed informeren over de eventuele plannen van de raad van mede-eigendom om renovatiewerken in de algemene delen aan te vatten. Denk aan de plaatsing van dakisolatie en de vervanging van oude liften. Het bedrag dat u daarvoor moet neertellen, kan een streep door uw oorspronkelijke rekening betekenen.
Katelijne D'Hauwers - Studentenkamers
Katelijne D’Hauwers is directeur van de Verenigde Eigenaars, een belangengroep die al meer dan 40 jaar de belangen van vastgoedeigenaars verdedigt.
Tip 1:
Wil u een woning tot meerdere studentenkamers of -studio’s omvormen, hou dan rekening met zowel de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als met de plaatselijke reglementen. Voor de minimumnormen voor een studentenkamer geldt hetzelfde: behalve de Vlaamse Wooncode moet u de plaatselijke reglementen, die dikwijls strenger zijn, respecteren.
Tip 2:
Denk na over hoeveel tijd u aan de studentenkamer wil besteden. Het gros van de studentenkamers is in handen van particuliere verhuurders, die zelf instaan voor het beheer. Maar ook andere formules zijn mogelijk. Sommige professionele aanbieders verkopen kamers aan particuliere investeerders en nemen het beheer op zich. Anderen houden het vastgoed zelf in portefeuille, staan in voor het beheer, en laten investeringen toe via eventueel beursgenoteerde aandelen. Zelf het beheer doen, rendeert het meest, maar is tijdsintensief. Het beheer uit handen geven vreet aan het rendement. En vastgoedaandelen volgen de evolutie van de beurs.
Tip 3:
Weet dat de regels voor studentenhuurcontracten veranderend zijn. Tot nu zijn die onderworpen aan het gemeen recht en geldt een bijna volledige contractuele vrijheid. Vanaf 1 januari is het Vlaams Huurdecreet van toepassing. En dat is niet evenwichtig. Zo kan een student de overeenkomst die hij ondertekende nog voor de inwerkingtreding opzeggen. Doet hij dat meer dan drie maanden voor de startdatum van het contract, dan kan hij er kosteloos onderuit.
Wim Vermeulen - Buitenlands vastgoed
Wim Vermeulen is advocaat bij Cazimir, een kantoor dat een grote expertise heeft bij de begeleiding van vastgoed in het buitenland.
Tip 1:
Ga nooit in uw eentje op huizenjacht in het buitenland. Een lokale expert is meestal geen overbodige luxe. Niet in alle landen leveren notarissen de diensten die we in België verwachten. In Spanje bijvoorbeeld laat u het best een gespecialiseerde advocaat een stedenbouwkundig onderzoek uitvoeren om na te gaan of op de grond wel gebouwd mocht worden. Laat u door verkopers niet onder druk zetten en teken én betaal pas iets als u groen licht van uw lokale adviseur hebt gekregen.
Tip 2:
Bekijk de zaken niet alleen door een Belgische fiscale bril. Pas geen lokale klassiekers toe, zoals de gesplitste aankoopstructuur met het vruchtgebruik en de blote eigendom. In Spanje wordt die constructie fiscaal volledig anders behandeld dan in België. De uitgewerkte formule moet in beide landen een fiscaalvriendelijke oplossing bieden.
Tip 3:
Pas op met successierechten. Uw vastgoed in Portugal of Italië mag plaatselijk dan wel weinig of niet belast worden, u bent nog altijd een inwoner van België. De Portugese overheid rekent bijvoorbeeld geen successierechten in rechte lijn aan. Maar dat is alleen van toepassing op personen met de Portugese nationaliteit. Dat betekent dat Belgische successierechten gelden, ook op uw tweede verblijf in het buitenland.
Investeren in vastgoed heeft zeker een aantal troeven, maar alvorens u zich op de immobiliënmarkt stort, moet u wel weten waar u mee bezig bent en waar u precies in wil beleggen. Een tweede verblijf in het buitenland kopen is iets heel anders dan in studentenkamers investeren. En als u geld in zorgvastgoed wil stoppen, weet dan dat er grote verschillen in het aanbod bestaan.
Bart Van Opstal - Tweede verblijf aan de kust
Bart Van Opstal is notaris in Oostende en kent de immobiliënmarkt aan de kust als zijn broekzak.
'Controleer of uw appartement over een parking beschikt.'
Tip 1:
Hou bij een investering in een tweede verblijf aan de kust rekening met de beschikbaarheid van parkings en staanplaatsen. Vroeger waren parkings aan de kust alleen een probleem tijdens de vakantiemaanden. Maar intussen beginnen ook onze kuststeden met mobiliteit te worstelen en heeft het parkeerprobleem zich uitgebreid naar de weekends en dagen waarop evenementen plaatsvinden.
Tip 2:
Als u erop mikt later een meerwaarde te boeken op een investering in een kustappartement, kiest u het best voor een zo recent mogelijke constructie. Recente bouwprojecten beantwoorden aan alle moderne normen voor bijvoorbeeld de elektrische keuring en de ventilatie. We zien de markt uit elkaar vallen in twee helften: oudere appartementen waarvan de prijzen blijven dalen en nieuwe waarvan de prijzen stijgen.
Tip 3:
Het kan interessant zijn een oude flat, die vaak groter is dan een nieuwe, te kopen en te renoveren. Dan moet u wel bereid zijn bij de renovatie de handen uit de mouwen te steken. Ook moet u zich vooraf goed informeren over de eventuele plannen van de raad van mede-eigendom om renovatiewerken in de algemene delen aan te vatten. Denk aan de plaatsing van dakisolatie en de vervanging van oude liften. Het bedrag dat u daarvoor moet neertellen, kan een streep door uw oorspronkelijke rekening betekenen.
Katelijne D'Hauwers - Studentenkamers
Katelijne D’Hauwers is directeur van de Verenigde Eigenaars, een belangengroep die al meer dan 40 jaar de belangen van vastgoedeigenaars verdedigt.
Tip 1:
Wil u een woning tot meerdere studentenkamers of -studio’s omvormen, hou dan rekening met zowel de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als met de plaatselijke reglementen. Voor de minimumnormen voor een studentenkamer geldt hetzelfde: behalve de Vlaamse Wooncode moet u de plaatselijke reglementen, die dikwijls strenger zijn, respecteren.
Tip 2:
Denk na over hoeveel tijd u aan de studentenkamer wil besteden. Het gros van de studentenkamers is in handen van particuliere verhuurders, die zelf instaan voor het beheer. Maar ook andere formules zijn mogelijk. Sommige professionele aanbieders verkopen kamers aan particuliere investeerders en nemen het beheer op zich. Anderen houden het vastgoed zelf in portefeuille, staan in voor het beheer, en laten investeringen toe via eventueel beursgenoteerde aandelen. Zelf het beheer doen, rendeert het meest, maar is tijdsintensief. Het beheer uit handen geven vreet aan het rendement. En vastgoedaandelen volgen de evolutie van de beurs.
Tip 3:
Weet dat de regels voor studentenhuurcontracten veranderend zijn. Tot nu zijn die onderworpen aan het gemeen recht en geldt een bijna volledige contractuele vrijheid. Vanaf 1 januari is het Vlaams Huurdecreet van toepassing. En dat is niet evenwichtig. Zo kan een student de overeenkomst die hij ondertekende nog voor de inwerkingtreding opzeggen. Doet hij dat meer dan drie maanden voor de startdatum van het contract, dan kan hij er kosteloos onderuit.
Wim Vermeulen - Buitenlands vastgoed
Wim Vermeulen is advocaat bij Cazimir, een kantoor dat een grote expertise heeft bij de begeleiding van vastgoed in het buitenland.
Tip 1:
Ga nooit in uw eentje op huizenjacht in het buitenland. Een lokale expert is meestal geen overbodige luxe. Niet in alle landen leveren notarissen de diensten die we in België verwachten. In Spanje bijvoorbeeld laat u het best een gespecialiseerde advocaat een stedenbouwkundig onderzoek uitvoeren om na te gaan of op de grond wel gebouwd mocht worden. Laat u door verkopers niet onder druk zetten en teken én betaal pas iets als u groen licht van uw lokale adviseur hebt gekregen.
Tip 2:
Bekijk de zaken niet alleen door een Belgische fiscale bril. Pas geen lokale klassiekers toe, zoals de gesplitste aankoopstructuur met het vruchtgebruik en de blote eigendom. In Spanje wordt die constructie fiscaal volledig anders behandeld dan in België. De uitgewerkte formule moet in beide landen een fiscaalvriendelijke oplossing bieden.
Tip 3:
Pas op met successierechten. Uw vastgoed in Portugal of Italië mag plaatselijk dan wel weinig of niet belast worden, u bent nog altijd een inwoner van België. De Portugese overheid rekent bijvoorbeeld geen successierechten in rechte lijn aan. Maar dat is alleen van toepassing op personen met de Portugese nationaliteit. Dat betekent dat Belgische successierechten gelden, ook op uw tweede verblijf in het buitenland.