Sorenco

Als verhuurder is het nooit volledig zeker dat de investering in vastgoed ook daadwerkelijk een rendabele belegging wordt. Zo kan het nettohuurrendement lager uitkomen dan ingecalculeerd. Een andere onzekerheid is de financiële situatie van de huurders, waardoor er een risico op wanbetaling is. Daarnaast speelt de fiscale onzekerheid ook mee en dit wordt voorlopig ook niet veranderd. Ten slotte kan een rentestijging de vastgoedmarkt onder druk zetten. Daarom is het belangrijk om uw huurrendement zo hoog mogelijk te maken. Hieronder 5 manieren die dit rendement kunnen maximaliseren;

1 Indexeer de huurprijs

De meeste huurcontracten worden doorgaans voor een langere periode afgesloten, daarom is het belangrijk dat de huurprijs mee-evolueert met de stijgende kosten voor levensonderhoud. Tenzij de indexering uitdrukkelijk uitgesloten is in het huurcontract kan de verhuurder met een schriftelijk huurcontract de huurprijs één keer per jaar aanpassen aan de inflatie, dit kan jaarlijks enkel op de datum van het aangaan van het huurcontract. Sloot u een huurcontract dat inging op 1 maart 2019, dan kunt u de huurprijs pas indexeren op 1 maart 2020. Die indexering moet telkens schriftelijk worden gemeld aan de huurder, ookal spreekt het contract van ‘automatische indexering’.
Het huurdecreet laat wel een opening voor wie de prijsaanpassing te laat meldt aan zijn huurder. De verhuurder kan tot maximaal drie maanden teruggaan om de verhoging te recupereren. Stel dat u in bovenstaand voorbeeld vergeet de huurprijs te indexeren op 1 maart 2020 en pas op 1 oktober 2020 een brief stuurt naar de huurder. Dan kunt u de indexering toch nog opeisen voor juli, augustus en september 2020, maar niet meer voor mei en juni.
U berekent de nieuwe huurprijs jaarlijks door de basishuurprijs - die in het contract staat - te vermenigvuldigen met het nieuwe indexcijfer en dat te delen door het indexcijfer bij de start van het contract. Daarbij wordt wel telkens gekeken naar het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin het contract inging. In bovenstaand voorbeeld moet u dus het indexcijfer van februari 2019 en 2020 hanteren.
U mag bij de indexering in geen geval een hogere huurprijs aanrekenen dan het bedrag dat u bekomt door die formule. Een lager bedrag mag uiteraard wel.

2 Gebruik het fiscaal voordeel

De eigenaar betaalt altijd zelf de belastingen van zijn woning, ook als die dus verhuurd wordt. Er zijn twee manieren waarop de eigenaard belast wordt: op de jaarlijkse onroerende voorheffing en via de personenbelasting. Indien de huurder een natuurlijk persoon si die de woning niet gebruikt als beroepsactiviteit, moet u in uw aangifte het KI van de verhuurde woning vermelden.
De huurprijs kan alleen worden verhoogd na werken die het comfort van de huurwoning verhoogd hebben, niet als die werken noodzakelijk waren om het huis bewoonbaar te houden.
Door de kosten van een lening in te brengen is het echter mogelijk die belastbare inkomsten te doen dalen of zelfs volledig te neutraliseren. De rente op een lening die dient voor de financiering van de aankoop, de renovatie of de bouw van een onroerend goed is aftrekbaar tot het bedrag van alle vastgoedinkomsten dat u als gewone (federale) renteaftrek opgeeft.
Als u voor een renovatiekrediet 500 euro per maand aan intresten betaalt (dus 6.000 euro per jaar) en uw totale onroerende inkomsten 7.000 euro bedragen, betaalt u slechts op het verschil van 1.000 euro belastingen. U betaalt dan maar 500 euro belastingen op uw onroerende bezittingen (tegen een belastingvoet van 50 procent). Als u geen lening had afgesloten zou u 3.500 euro aan belastingen moeten betalen.
Het type krediet doet er niet toe, u hoeft alleen maar te kunnen bewijzen dat het betrekking heeft op één van uw onroerende goederen. Het fiscaal voordeel is ook combineerbaar met een gewestelijk belastingvoordeel dat u al geniet voor het hypothecair krediet dat u hebt afgesloten om uw eigen woning te financieren of te renoveren.

3 Knap uw woning op

Als u werkzaamheden hebt uitgevoerd om het comfort van uw verhuurde woning te verbeteren, kunt u de huurprijs tijdens de huurperiode herzien. Dat kan alleen aan het eind van elke drie jaar, en op voorwaarde dat de huurder hiermee akkoord gaat. Als u er niet in slaagt een akkoord te bereiken, bepaalt een vrederechter de maximale verhoging die u aan uw huurder kunt opleggen. De rechter zal dat alleen doen als de renovatiewerken de huurwaarde van de woning met minstens 10 procent hebben verhoogd.
Belangrijk is ook dat een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is als die werken alleen dienden om de woning in overeenstemming te brengen met de huisvestingscode of als de werken noodzakelijk waren om de woning bewoonbaar te houden. Werkzaamheden die kunnen leiden tot een verhoging van de huurprijs moeten dus het comfort van de huurder absoluut verbeteren zonder noodzakelijk te zijn geweest.
U kunt ook, volgens dezelfde procedure, een hogere huurprijs vragen aan uw huurder als de huurwaarde van de woning met minstens 20 procent is gestegen door externe omstandigheden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de toegankelijkheid van de wijk is verbeterd door de komst van een nieuw station of de aantrekkelijkheid van de wijk is toegenomen door een nieuw winkelcentrum.

4 Haal meer uit de woning

Hoe meer u als verhuurder bereid bent om inspanningen te leveren, hoe hoger uw rendement. Daarnaast kunt u het rendement van uw woning ook verhogen door te kiezen voor een meer rendabele vorm van verhuur. We onderscheiden er drie:

1. Gemeubeld: als we uitgaan van een bruto-opbrengst van ongeveer 4 procent voor een niet-gemeubeld appartement, dan kan de overstap naar een gemeubelde woning het rendement op 4,5 procent brengen. Dat vergt uiteraard meer werk (inventaris, onderhoud en vervanging van meubilair) en de huurcontracten zijn vaak korter.
2. Meerdere huurders: laten we het geval van een groot appartement met vier slaapkamers nemen. Het zal veel rendabeler zijn als het bewoond wordt door verschillende huisgenoten dan door een enkel gezin. Huurrendementen tot 7 procent zijn dan niet uitgesloten.
3. Seizoensgebonden verhuur (type Airbnb): het huurrendement kan ook opgekrikt worden door uw woning te verhuren op een platform zoals Airbnb. Al komen er dan wel enkele bijkomende beperkingen bij. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het bijna onmogelijk om een woning op seizoensbasis te verhuren als u er niet gedomicilieerd bent. Eigenaars moeten ook een administratieve molen doorlopen om toestemming te krijgen voor zo’n verhuur. In Vlaanderen en Wallonië is de procedure eenvoudiger. De verwachte opbrengsten liggen rond 7 procent. Maar uiteraard krijgt u er als verhuurder bijna een voltijdse job bij om de bezetting zo hoog mogelijk te houden.

5 Gebruik de plaatsbeschrijving

Om het huurrendement hoog te houden is het belangrijk dat de staat van de woning intact blijft. Door tijdig in onderhoud te voorzien kunt u voorkomen dat u later met meer ingrijpende kosten geconfronteerd wordt. Voorkom dus dat de huurder u moet optrommelen omdat er een lek is in de dakgoot of omdat de leidingen verstopt zitten. Want een urgente herstelling zal u altijd meer kosten dan preventief onderhoud.
In die context is ook de plaatsbeschrijving cruciaal. De plaatsbeschrijving moet een gedetailleerde staat van de woning geven en moet opgesteld worden bij aanvang van de huur. Een plaatsbeschrijving opmaken bij het einde van de huur is niet verplicht. In Vlaanderen moet het alleen als één van de partijen erom vraagt.
Vanuit het standpunt van de verhuurder is het wel aan te raden om dat te doen. Het stelt u veel sneller in staat te oordelen over de staat waarin de huurder het huis achterlaat. Op die manier kunt u eventuele schadeverhalen op de huurder en vermijdt u dat de kosten uw huurrendement aantasten.