Een tweede verblijf in het buitenland?
Eigenaars van een tweede verblijf in het buitenland moeten de fiscus uiterlijk eind 2021 de gegevens bezorgen die hij nodig heeft om een kadastraal inkomen te bepalen
Bent u de eigenaar van een tweede verblijf in het buitenland dat u zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon? Vanaf volgend jaar wordt dat anders belast. In uw belastingaangifte moet u dan niet langer de huur(waarde) aangeven, maar het kadastraal inkomen (ki). Daarmee verdwijnt de verschillende behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed. U moet de fiscus de nodige informatie bezorgen, opdat die een kadastraal inkomen kan bepalen. Wie dat niet (tijdig) doet, riskeert een boete van 250 tot 3.000 euro.
Herinneringsbrief
Wie al voor 1 januari 2021 eigenaar was, heeft een invulformulier van de fiscus ontvangen of krijgt dat weldra. Voor wie het vastgoed al in de belastingaangifte van 2020 aangaf, werd het formulier in juni verstuurd. Van de 168.000 Belgen met buitenlands vastgoed hadden er eind oktober nog maar zo’n 60.000 een aangifte gedaan. Op 3 november is de fiscus begonnen met herinneringsbrieven te sturen.
‘Als u uw aangifte in de personenbelasting samen met uw partner indient, hebben we u uit voorzorg beiden de herinneringsbrief bezorgd. Zelfs als slechts een van u een in het buitenland gelegen onroerend goed bezit. In dat geval moet uiteraard alleen de eigenaar een aangifte indienen’, stelt de federale overheidsdienst Financiën. Als u uw eBox, de elektronische mailbox van de overheid, geactiveerd hebt, ontvangt u daarin het digitale formulier. Zoniet valt een papieren formulier in uw brievenbus.
Voor wie zijn buitenlands vastgoed dit jaar voor het eerst in zijn belastingaangifte opnam, werden de brieven in november verstuurd. In beide gevallen moet het antwoordformulier uiterlijk op 31 december 2021 bij de fiscus zijn. U kunt het mailen naar foreigncad@minfin.fed.be of met de post versturen naar de Administratie Opmetingen en Waarderingen (Cel buitenlands ki). U kunt het formulier ook bezorgen via MyMinfin (Mijn woning - Mijn onroerende gegevens raadplegen - Een goed in het buitenland aangeven). ‘Als u geen aangifteformulier ontvangt, betekent dat niet dat u geen aangifte moet doen. U moet dan spontaan een aangifteformulier indienen’, zegt Rosanne Van Gael, advocate bij Cazimir.
Als u na 1 januari 2021 eigenaar van buitenlands vastgoed werd, krijgt u niet automatisch een formulier van de fiscus. U moet spontaan een aangifte doen binnen vier maanden na de aankoop. Dat kan op dezelfde manier als hierboven vermeld.
Vermogenskadaster
Op basis van de gegevens die u in het aangifteformulier opneemt, stelt de administratie Opmetingen en Waarderingen - het vroegere kadaster - een ki vast. Welke gegevens moet u op het aangifteformulier invullen? Eerst wordt naar het type goed (villa, appartement, terrein...) en de adresgegevens gevraagd. Daarna moet u uw aandeel in het eigendom bekendmaken. ‘De aangifte is individueel. Als u samen met uw partner eigenaar bent, moet u elk een aangifte indienen’, zegt Van Gael.
‘Het aangifteformulier voorziet niet alleen in een vak voor volle eigenaars en vruchtgebruikers, maar ook in een voor blote eigenaars. Dat is opvallend. Hoewel de fiscus in een FAQ heeft verduidelijkt dat blote eigenaars geen aangifteplicht hebben, blijft het aangifteformulier ongewijzigd op dit punt’, zegt Van Gael.
In hetzelfde vak moet u aangeven wanneer u het vastgoed verwierf. ‘Die datum is niet relevant voor wie voor 1 januari 2021 kocht. De vraag is of dat samen met de aangifteplicht voor blote eigenaars een opstap kan zijn naar een vermogenskadaster’, zegt Wim Vermeulen, vennoot bij Cazimir. ‘Bovendien lijkt het een controlemiddel voor de fiscus om na te gaan of de personenbelasting correct is ingediend in de voorbije jaren.’
Vervolgens moet u informatie geven om het kadastraal inkomen te bepalen. Dat is geen werkelijk maar een fictief inkomen: het jaarlijks gemiddelde normale huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975. De fiscus reconstrueert de verkoopwaarde van 1975 op basis van de actuele verkoopwaarde. Dat is de prijs die u onder normale marktomstandigheden kan krijgen bij een vrijwillige verkoop, exclusief de bijkomende kosten zoals belastingen. U mag de actuele normale verkoopwaarde zelf schatten. Is er geen recente waardebepaling, kunt u zich baseren op de aankoopprijs. Voor de bepaling van het kadastraal inkomen van gronden wordt uitgegaan van 2 euro per hectare.
‘U moet meer doen dan het aangifteformulier invullen’, zegt Van Gael. ‘Ook een ingebruikname van een nieuwbouw of de voltooiing van (renovatie)werken moet u spontaan melden. Dat moet binnen 30 dagen.’ Naderhand kan een nieuw kadastraal inkomen bepaald worden. ‘Ook een vervreemding zoals een verkoop of een schenking van een buitenlands tweede verblijf moet u spontaan melden en dat binnen vier maanden. Voor zover ons bekend is daarvoor nog geen aangifteformulier.’
Zodra het kadastraal inkomen bepaald is, wordt u met een aangetekende brief op de hoogte gebracht. De eerste zogenaamde notificaties worden begin 2022 verstuurd. Gaat u niet akkoord met het vastgestelde ki, dan hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen.
Belastingdruk
‘Of het nieuwe regime een impact op de verschuldigde belasting heeft, hangt erg af van de situatie. Vaak zal de nieuwe regeling iets voordeliger zijn’, zegt Van Gael. ‘Omdat het kadastraal inkomen nog op de huurwaarde in 1975 gebaseerd is, zal de nieuwe belastbaare waarde vaak lager zijn. Daartegenover staat dat het niet meer mogelijk is de buitenlandse belastingen en een kostenforfait van 40 procent af te trekken.’
Sowieso is de belastingdruk beperkt voor vastgoed in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag sloot. Het gaat onder meer over Frankrijk, Spanje, Italië en Nederland. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen. België geeft een vrijstelling met wat in het vakjargon progressievoorbehoud heet. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten.
Herinneringsbrief
Wie al voor 1 januari 2021 eigenaar was, heeft een invulformulier van de fiscus ontvangen of krijgt dat weldra. Voor wie het vastgoed al in de belastingaangifte van 2020 aangaf, werd het formulier in juni verstuurd. Van de 168.000 Belgen met buitenlands vastgoed hadden er eind oktober nog maar zo’n 60.000 een aangifte gedaan. Op 3 november is de fiscus begonnen met herinneringsbrieven te sturen.
‘Als u uw aangifte in de personenbelasting samen met uw partner indient, hebben we u uit voorzorg beiden de herinneringsbrief bezorgd. Zelfs als slechts een van u een in het buitenland gelegen onroerend goed bezit. In dat geval moet uiteraard alleen de eigenaar een aangifte indienen’, stelt de federale overheidsdienst Financiën. Als u uw eBox, de elektronische mailbox van de overheid, geactiveerd hebt, ontvangt u daarin het digitale formulier. Zoniet valt een papieren formulier in uw brievenbus.
Voor wie zijn buitenlands vastgoed dit jaar voor het eerst in zijn belastingaangifte opnam, werden de brieven in november verstuurd. In beide gevallen moet het antwoordformulier uiterlijk op 31 december 2021 bij de fiscus zijn. U kunt het mailen naar foreigncad@minfin.fed.be of met de post versturen naar de Administratie Opmetingen en Waarderingen (Cel buitenlands ki). U kunt het formulier ook bezorgen via MyMinfin (Mijn woning - Mijn onroerende gegevens raadplegen - Een goed in het buitenland aangeven). ‘Als u geen aangifteformulier ontvangt, betekent dat niet dat u geen aangifte moet doen. U moet dan spontaan een aangifteformulier indienen’, zegt Rosanne Van Gael, advocate bij Cazimir.
Als u na 1 januari 2021 eigenaar van buitenlands vastgoed werd, krijgt u niet automatisch een formulier van de fiscus. U moet spontaan een aangifte doen binnen vier maanden na de aankoop. Dat kan op dezelfde manier als hierboven vermeld.
Vermogenskadaster
Op basis van de gegevens die u in het aangifteformulier opneemt, stelt de administratie Opmetingen en Waarderingen - het vroegere kadaster - een ki vast. Welke gegevens moet u op het aangifteformulier invullen? Eerst wordt naar het type goed (villa, appartement, terrein...) en de adresgegevens gevraagd. Daarna moet u uw aandeel in het eigendom bekendmaken. ‘De aangifte is individueel. Als u samen met uw partner eigenaar bent, moet u elk een aangifte indienen’, zegt Van Gael.
‘Het aangifteformulier voorziet niet alleen in een vak voor volle eigenaars en vruchtgebruikers, maar ook in een voor blote eigenaars. Dat is opvallend. Hoewel de fiscus in een FAQ heeft verduidelijkt dat blote eigenaars geen aangifteplicht hebben, blijft het aangifteformulier ongewijzigd op dit punt’, zegt Van Gael.
In hetzelfde vak moet u aangeven wanneer u het vastgoed verwierf. ‘Die datum is niet relevant voor wie voor 1 januari 2021 kocht. De vraag is of dat samen met de aangifteplicht voor blote eigenaars een opstap kan zijn naar een vermogenskadaster’, zegt Wim Vermeulen, vennoot bij Cazimir. ‘Bovendien lijkt het een controlemiddel voor de fiscus om na te gaan of de personenbelasting correct is ingediend in de voorbije jaren.’
Vervolgens moet u informatie geven om het kadastraal inkomen te bepalen. Dat is geen werkelijk maar een fictief inkomen: het jaarlijks gemiddelde normale huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975. De fiscus reconstrueert de verkoopwaarde van 1975 op basis van de actuele verkoopwaarde. Dat is de prijs die u onder normale marktomstandigheden kan krijgen bij een vrijwillige verkoop, exclusief de bijkomende kosten zoals belastingen. U mag de actuele normale verkoopwaarde zelf schatten. Is er geen recente waardebepaling, kunt u zich baseren op de aankoopprijs. Voor de bepaling van het kadastraal inkomen van gronden wordt uitgegaan van 2 euro per hectare.
‘U moet meer doen dan het aangifteformulier invullen’, zegt Van Gael. ‘Ook een ingebruikname van een nieuwbouw of de voltooiing van (renovatie)werken moet u spontaan melden. Dat moet binnen 30 dagen.’ Naderhand kan een nieuw kadastraal inkomen bepaald worden. ‘Ook een vervreemding zoals een verkoop of een schenking van een buitenlands tweede verblijf moet u spontaan melden en dat binnen vier maanden. Voor zover ons bekend is daarvoor nog geen aangifteformulier.’
Zodra het kadastraal inkomen bepaald is, wordt u met een aangetekende brief op de hoogte gebracht. De eerste zogenaamde notificaties worden begin 2022 verstuurd. Gaat u niet akkoord met het vastgestelde ki, dan hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen.
Belastingdruk
‘Of het nieuwe regime een impact op de verschuldigde belasting heeft, hangt erg af van de situatie. Vaak zal de nieuwe regeling iets voordeliger zijn’, zegt Van Gael. ‘Omdat het kadastraal inkomen nog op de huurwaarde in 1975 gebaseerd is, zal de nieuwe belastbaare waarde vaak lager zijn. Daartegenover staat dat het niet meer mogelijk is de buitenlandse belastingen en een kostenforfait van 40 procent af te trekken.’
Sowieso is de belastingdruk beperkt voor vastgoed in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag sloot. Het gaat onder meer over Frankrijk, Spanje, Italië en Nederland. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen. België geeft een vrijstelling met wat in het vakjargon progressievoorbehoud heet. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten.