Sorenco

Uit cijfers van de bank BNP Paribas Fortis is gebleken dat steeds meer Belgen lenen voor de aankoop van een tweede verblijf. Vorig jaar werd er 14% van de leningen toegekend aan leningen voor tweede verblijven waarvan 90% voor de aankoop van een extra appartement of huis in België en 10% voor de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland. De populairste bestemmingen in het buitenland zijn Spanje, Frankrijk en Italië.

Volgens Marleen De Vijt van Azull, gespecialiseerd in de verkoop van Spaans vastgoed, sluit slechts 5 à 10% een lening af voor het kopen van een tweede verblijf in Spanje. De rest betaalt dit gewoon in cash.

Lening aangaan in België of het land waarin het tweede verblijf gelegen is?

Indien u een lening afsluit in het land van het tweede verblijf, raden wij u aan om dit te doen onder begeleiding van een advocaat. Ondanks dat de Europese regelgever een Europees kader voor hypothecaire leningen voorzien heeft, waardoor de wettelijke bepalingen in een ander Europees land maar in beperkte mate afwijken van het Belgisch recht, kunnen er aanzienlijke verschillen zijn. Bijvoorbeeld op het vlak van formules, kosten, wederbeleggingsvergoeding, verzekeringen, waarborgen of de taak van de notaris.

Hetzelfde geldt voor de tarieven die ook kunnen verschillen. Zo ligt de tienjaarsrente van België dichtbij de grens van 0 % en bijvoorbeeld de Spaanse tienjaarsrente ligt rond 0,4 %. Maar de basis van de toekenning van een krediet is meestal hetzelfde zijn als in België. Er wordt namelijk altijd gekeken naar de eigen middelen en of u in staat bent om de lening terug te betalen.

Hypotheek

Waar je het best gaat lenen, hangt af van de situatie. In de meeste gevallen zal je Belgische bank een beter tarief toekennen dan een andere bank, omdat je hier al klant bent en de bankier je dus al kent. Anderzijds kan de Belgische bank niet altijd bereid zijn een hypotheek te geven op het tweede verblijf in het buitenland omdat de bank de markt er niet of onvoldoende kent.

Valery Halloy van BNP Paribas Fortis bevestigt dit en vermeldt dat de reden hiervoor is dat de wetgeving in andere landen anders is waardoor de risico’s te groot worden als er problemen zijn met de afbetaling. Belfius overweegt het daarentegen wel in uitzonderlijke gevallen, maar dan vooral voor panden in Luxemburg, Frankrijk, Nederland of Spanje.
Dit betekent dat u meestal vastgoed in België moet bezitten om een hypothecaire lening aan te gaan voor een pand in het buitenland. In dit geval kan namelijk de bestaande hypotheek op de eerste woning gebruikt worden als waarborg voor het nieuwe woonkrediet. Dit noemt men een wederopname.

Wederopname

Aan deze wederopname zijn geen notariskosten verbonden omdat de bestaande waarborgen hergebruikt worden, enkel de dossierkosten worden hierbij in rekening gebracht. Maar afhankelijk van het bedrag van de wederopname kan er mogelijk een extra waarborg vereist zijn met bijbehorende kosten. In dit geval kan het gaan over een hypothecaire inschrijving- een waarborg of een volmacht – of een inpandname van roerende waarden zoals een beleggingsportefeuille. Een hypothecaire volmacht of mandaat houdt in dat de bank niet meteen een hypotheek op uw woning neemt, maar hierbij geeft u ze een volmacht dit wel te doen indien het nuttig is.

Spanje

Een Belgische hypotheek voor een buitenlands verblijf in Spanje is geen goed idee volgens Azull. Want waarom zou je een hypotheek op je eigen dak zetten, als je maar één pand in België bezit? Dan kan je beter een lening bij een buitenlandse bank afsluiten. In dit geval dus bij een Spaanse bank. In Het is dan ook aangeraden om niet meer dan de helft van de aankoopkosten te financieren via een lening. Dit vanwege het feit dat als u in België vastgoed koopt, wordt doorgaans in de overeenkomst een opschortende voorwaarde opgenomen. Namelijk op voorwaarde van een het krijgen van een lening. Maar in Spanje gaat dit anders, hier wordt de lening pas definitief toegekend als het pand er staat. Bij een nieuwbouw wordt de lening dus toegekend op basis van de woning en niet op basis van de verkoopprijs. Dit geeft de kandidaat-leners niet meteen een veilig gevoel.

Daarnaast moeten de bouwpromotoren uitbetaald worden in schijven, wat betekent dat er tijdens de bouwwerken al snel 60 4 à 70 % van verkoopprijs betaald moet worden. Indien men dan nog over onvoldoende middelen beschikt, wordt het moeilijk.

Wederbelegginsvergoeding

Een voordeel aan Spanje is dat er geen wederbeleggingsvergoeding betaald moet worden als u uw lening vervroegd aflost. In dit geval kan het interessant zijn om een lening in Spanje aan te gaan en deze na een jaar vervroegd terug te betalen.
Daarnaast willen banken liever niet meer dan 80 % van de aankoopprijs ontlenen. In Spanje wordt er zelfs voor buitenlanders niet meer dan 70 % ontleend. Dit betekent dat je de rest van de aankoopprijs en de extra kosten, deze liggen tussen de 12 en 14 %, zelf moet kunnen financieren.

Belastingvoordeel

Wie een tweede verblijf aankoopt, moet dit ook aangeven in zijn belastingaangifte, ook al wordt het niet verhuurt. Maar u kunt hierbij wel genieten van een belastingvoordeel indien u een lening bent aangegaan voor de aankoop van uw tweede verblijf. Dit valt dan onder het federale fiscale systeem van de gewone intrestaftrek en het langetermijnsparen. Ook indien de lening gefinancierd wordt bij een buitenlandse bank kan u hiervoor in aanmerking komen.
De betaalde intresten leveren altijd een belastingvoordeel op: ze worden integraal afgetrokken van uw netto belastbaar onroerend inkomen. Indien het tweede verblijf ligt in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, is dit voordeel laag. Het aangegeven inkomen is sowieso vrijgesteld in België. Maar met de intrestaftrek vermijdt u dat uw tweede verblijf leidt tot een hogere belasting op uw andere belastbare inkomen.

Of u recht heeft op dit belastingvoordeel en hoeveel de kapitaalaflossingen en eventuele premies voor een schuldsaldoverzekering opleveren, hangt af of u al een lening hebt lopen op uw gezinswoning en het tijdstip waarop u die lening afsloot. Voor een tweede verblijf wordt een schuldsaldoverzekering minder vaak afgesloten indien het gaat over een tweede verblijf in vergelijking met de lening voor een gezinswoning. Daarnaast zijn de kopers van een tweede verblijf over het algemeen ouder waardoor de kosten van het schuldsaldo ook toenemen.

Voorwaarden belastingvermindering tweede verblijf

Indien u in aanmerking wilt komen voor de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen en dus op de aankoop van een tweede woning moet u aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moet de lening minsten 10 jaar lopen, gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving en afgesloten zijn voor een woning gelegen in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank gelegen in de EER. Een lening die gewaarborgd wordt door een hypothecair mandaat of beleggingsportefeuille komt dus niet in aanmerking.