Wacht niet tot het laatste moment voor het verplichte asbestattest
Wie vanaf 23 november een huis of appartement verkoopt dat van voor 2001 dateert, moet een extra attest toevoegen aan zijn verkoopdossier: het asbestattest. Wacht niet tot het laatste moment om dat document aan te vragen. ‘Want zonder attest geen verkoop.’
Bij de verkoop van een woning komt heel wat verplicht papierwerk kijken. Er moet een bodemattest aanwezig zijn, maar ook een attest van de elektrische keuring, een postinterventiedossier en een energieprestatiecertificaat (EPC) zijn verplicht. Vanaf 23 november is ook het asbestattest vereist. ‘Ondertekent u vanaf dan een compromis of verkoopovereenkomst, dan moet het document er zijn’, zegt notaris Maarten Duytschaever, woordvoerder van Notaris.be.
Wat is het asbestattest?
Het asbestattest geeft aan hoe asbestveilig uw woning is. ‘Het doel is de koper goed te informeren over de asbesttoepassingen in de woning, over hun toestand en over hoe daarmee om te gaan’, zegt Jan Verheyen, woordvoerder van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM), die het asbestattest aflevert. U krijgt dus ook advies over hoe u het kankerverwekkende asbest kunt beheren of verwijderen.
‘In Vlaanderen zit naar schatting nog zo’n 2,3 miljoen ton asbest in 2,7 miljoen gebouwen’, weet Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. ‘De kans dat je in Vlaanderen asbest vindt in een ouder gebouw is zeer groot.’
Asbest werd vanaf 1945 veel gebruikt in de bouw. Het zit in meer dan 3.500 toepassingen, waarvan golfplaten wellicht de bekendste zijn. Maar ook in dakleien, isolatie van verwarmingsleidingen, vinylvloeren, afvoergoten of keukenkasten werd asbest verwerkt, wegens slijtvast, isolerend, brandwerend én goedkoop. Maar de stof is ook kankerverwekkend.
Zolang asbest in een gebonden toestand verkeert, is er geen gevaar. Maar als het loskomt, kunt u de vezels inademen. Als uw lichaam ze opneemt, kunnen die vezels ziektes veroorzaken, zoals borstvlies-, buikvlies-, long- en strottenhoofdkanker.
Wanneer is het asbestattest vereist?
Het is alleen verplicht als de woning die u verkoopt of schenkt van voor 2001 is. Sinds dat jaar is het gebruik van asbest verboden. Gaat het om een recentere woning, dan is een attest dus niet nodig. Het is de eigenaar die moet bewijzen of het pand een recenter bouwjaar heeft.
Staat in uw tuin een schuur, een tuinhuis of een garage, dan moeten ook die gecontroleerd worden op de aanwezigheid van asbest, tenzij het gaat om constructies met een grondoppervlakte van minder dan 20 m2. Gaat het om meerdere kleine gebouwen die samen een grotere grondoppervlakte tellen, dan is het asbestattest wel vereist.
Ook als u een ouder appartement verkoopt, moet een asbestattest worden opgesteld. Voorlopig alleen voor het appartement en eventueel ook voor de garage of de private kelder. Voor de gemeenschappelijke delen geldt de verplichting pas vanaf 1 mei 2025.
Het attest moet er nog niet zijn wanneer u uw woning te koop zet. Pas bij de ondertekening van het compromis - vanaf 23 november - is het vereist. Zo niet kan de koper achteraf de nietigheid van de koop inroepen.
Gevreesd wordt dat verkopers tot het laatst gaan wachten om het attest aan te vragen, en dat asbestdeskundigen overrompeld zullen worden zodra de deadline nadert. ‘Veel mensen van wie het pand nu te koop staat, kijken de kat nog uit de boom’, zegt Dewaele. Maar tussen het maken van een afspraak met een asbestdeskundige en de aflevering van het attest door OVAM zitten al snel twee weken. Als iedereen op hetzelfde moment door de trechter wil, dreigt dat een rem op de verkoop van vastgoed te zetten.
Nog dit: vanaf 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of ze nu te koop staat of niet.
Wie doet de asbestinspectie?
De voorbije maanden hebben meer dan 1.200 mensen een vooropleiding gevolgd, maar nog niet alle geslaagde en gecertificeerde deskundigen hebben zich al aangemeld. ‘Volgens de jongste update mogen 93 procesgecertificeerde bedrijven en 125 individuele personen een asbestinspectie uitvoeren. Dat aantal evolueert bijzonder snel. Om de paar dagen wordt de lijst met deskundigen geactualiseerd’, zegt Verheyen.
Tijdens de inspectie inventariseert de deskundige alle van asbest verdachte materialen. Hij beoordeelt hun toestand en de risico's. Dat doet hij niet door te kappen en te breken, wel door het raadplegen van bewijsdocumenten en vooral door een visuele inspectie ter plaatse. Lokaal kan hij wel kleine beschadigingen aanbrengen om een staal te nemen voor een laboanalyse.
Finaal doet het asbestattest een uitspraak of de locatie asbestveilig is of niet. Let wel: asbestveilig is niet hetzelfde als asbestvrij. ‘Een locatie krijgt de stempel asbestveilig als in de woning geen asbestmaterialen werden aangetroffen of alleen asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB. Dat neemt niet weg dat nog asbest verborgen kan zitten, bijvoorbeeld ingesloten in muren, vloeren of onder de grond.
De asbestdeskundige voert de inspectiegegevens in een databank in. Op basis daarvan kan OVAM het asbestattest afleveren.
Hoeveel kosten het attest en de inspectie?
‘Hoe meer asbestverdachte toepassingen en staalnames nodig zijn, hoe hoger de kostprijs’, zegt Eva Benijts, de CEO van het labo-analysebedrijf ECCA, dat momenteel zeven asbestdeskundigen telt. Voor een rijhuis mag u al snel rekenen op 500 à 600 euro, zonder btw (21%).
Voor de aflevering van het asbestattest vraagt OVAM een retributie van 50 euro. De asbestdeskundige betaalt die retributie aan OVAM en zal die verrekenen in zijn factuur aan de klant.
Dat gebeurt door een gecertificeerde asbestdeskundige. Alleen die kan een asbestattest opmaken. Hij moet daarvoor een opleiding volgen, slagen voor een examen en aan minimumvoorwaarden voldoen inzake diploma of relevante ervaring.
Ook moet de deskundige op eer verklaren onpartijdig en onafhankelijk te zijn. Geslaagde asbestdeskundigen krijgen een certificaat van een door OVAM erkende certificatie-instelling. ‘Die volgt de asbestdeskundige op via desk- en veldcontroles, kan sancties opleggen of een certificaat schorsen of opheffen.’
Wat is het asbestattest?
Het asbestattest geeft aan hoe asbestveilig uw woning is. ‘Het doel is de koper goed te informeren over de asbesttoepassingen in de woning, over hun toestand en over hoe daarmee om te gaan’, zegt Jan Verheyen, woordvoerder van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM), die het asbestattest aflevert. U krijgt dus ook advies over hoe u het kankerverwekkende asbest kunt beheren of verwijderen.
‘In Vlaanderen zit naar schatting nog zo’n 2,3 miljoen ton asbest in 2,7 miljoen gebouwen’, weet Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. ‘De kans dat je in Vlaanderen asbest vindt in een ouder gebouw is zeer groot.’
Asbest werd vanaf 1945 veel gebruikt in de bouw. Het zit in meer dan 3.500 toepassingen, waarvan golfplaten wellicht de bekendste zijn. Maar ook in dakleien, isolatie van verwarmingsleidingen, vinylvloeren, afvoergoten of keukenkasten werd asbest verwerkt, wegens slijtvast, isolerend, brandwerend én goedkoop. Maar de stof is ook kankerverwekkend.
Zolang asbest in een gebonden toestand verkeert, is er geen gevaar. Maar als het loskomt, kunt u de vezels inademen. Als uw lichaam ze opneemt, kunnen die vezels ziektes veroorzaken, zoals borstvlies-, buikvlies-, long- en strottenhoofdkanker.
Wanneer is het asbestattest vereist?
Het is alleen verplicht als de woning die u verkoopt of schenkt van voor 2001 is. Sinds dat jaar is het gebruik van asbest verboden. Gaat het om een recentere woning, dan is een attest dus niet nodig. Het is de eigenaar die moet bewijzen of het pand een recenter bouwjaar heeft.
Staat in uw tuin een schuur, een tuinhuis of een garage, dan moeten ook die gecontroleerd worden op de aanwezigheid van asbest, tenzij het gaat om constructies met een grondoppervlakte van minder dan 20 m2. Gaat het om meerdere kleine gebouwen die samen een grotere grondoppervlakte tellen, dan is het asbestattest wel vereist.
Ook als u een ouder appartement verkoopt, moet een asbestattest worden opgesteld. Voorlopig alleen voor het appartement en eventueel ook voor de garage of de private kelder. Voor de gemeenschappelijke delen geldt de verplichting pas vanaf 1 mei 2025.
Het attest moet er nog niet zijn wanneer u uw woning te koop zet. Pas bij de ondertekening van het compromis - vanaf 23 november - is het vereist. Zo niet kan de koper achteraf de nietigheid van de koop inroepen.
Gevreesd wordt dat verkopers tot het laatst gaan wachten om het attest aan te vragen, en dat asbestdeskundigen overrompeld zullen worden zodra de deadline nadert. ‘Veel mensen van wie het pand nu te koop staat, kijken de kat nog uit de boom’, zegt Dewaele. Maar tussen het maken van een afspraak met een asbestdeskundige en de aflevering van het attest door OVAM zitten al snel twee weken. Als iedereen op hetzelfde moment door de trechter wil, dreigt dat een rem op de verkoop van vastgoed te zetten.
Nog dit: vanaf 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of ze nu te koop staat of niet.
Wie doet de asbestinspectie?
De voorbije maanden hebben meer dan 1.200 mensen een vooropleiding gevolgd, maar nog niet alle geslaagde en gecertificeerde deskundigen hebben zich al aangemeld. ‘Volgens de jongste update mogen 93 procesgecertificeerde bedrijven en 125 individuele personen een asbestinspectie uitvoeren. Dat aantal evolueert bijzonder snel. Om de paar dagen wordt de lijst met deskundigen geactualiseerd’, zegt Verheyen.
Tijdens de inspectie inventariseert de deskundige alle van asbest verdachte materialen. Hij beoordeelt hun toestand en de risico's. Dat doet hij niet door te kappen en te breken, wel door het raadplegen van bewijsdocumenten en vooral door een visuele inspectie ter plaatse. Lokaal kan hij wel kleine beschadigingen aanbrengen om een staal te nemen voor een laboanalyse.
Finaal doet het asbestattest een uitspraak of de locatie asbestveilig is of niet. Let wel: asbestveilig is niet hetzelfde als asbestvrij. ‘Een locatie krijgt de stempel asbestveilig als in de woning geen asbestmaterialen werden aangetroffen of alleen asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB. Dat neemt niet weg dat nog asbest verborgen kan zitten, bijvoorbeeld ingesloten in muren, vloeren of onder de grond.
De asbestdeskundige voert de inspectiegegevens in een databank in. Op basis daarvan kan OVAM het asbestattest afleveren.
Hoeveel kosten het attest en de inspectie?
‘Hoe meer asbestverdachte toepassingen en staalnames nodig zijn, hoe hoger de kostprijs’, zegt Eva Benijts, de CEO van het labo-analysebedrijf ECCA, dat momenteel zeven asbestdeskundigen telt. Voor een rijhuis mag u al snel rekenen op 500 à 600 euro, zonder btw (21%).
Voor de aflevering van het asbestattest vraagt OVAM een retributie van 50 euro. De asbestdeskundige betaalt die retributie aan OVAM en zal die verrekenen in zijn factuur aan de klant.
Dat gebeurt door een gecertificeerde asbestdeskundige. Alleen die kan een asbestattest opmaken. Hij moet daarvoor een opleiding volgen, slagen voor een examen en aan minimumvoorwaarden voldoen inzake diploma of relevante ervaring.
Ook moet de deskundige op eer verklaren onpartijdig en onafhankelijk te zijn. Geslaagde asbestdeskundigen krijgen een certificaat van een door OVAM erkende certificatie-instelling. ‘Die volgt de asbestdeskundige op via desk- en veldcontroles, kan sancties opleggen of een certificaat schorsen of opheffen.’